網(wǎng)友提問：房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書（關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議）
優(yōu)質(zhì)回答：為了穩(wěn)定和更好的引導房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可提出哪些建議？，下面是洞鑒財經(jīng)v給大家的分享，一起來看看。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書

文|春盡安
編輯|文知遠
自2003年土地“招拍掛”制度實施以來，城市房價非合理性上漲的背景下，不斷出臺和更新的相關房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠有效緩解城市房價對創(chuàng)新能力發(fā)展的不利影響。
一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展歷程分析住房分配貨幣化制度實施以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，逐漸成為新的經(jīng)濟增長點，全國商品房價格也因此不斷攀升，尤其是一線城市和新一線城市。
例如，北京市和深圳市2020年的商品房價格分別是2003年的接近8倍和9倍，武漢市和合肥市的房價也增長了接近6倍。
2008年遭遇全球性金融危機導致經(jīng)濟下滑之后，中央政府的4萬億投資在促使經(jīng)濟回暖的同時也再次刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市購房熱度再次活躍。
部分城市出現(xiàn)了房價過高，房價上漲過快等問題。
為了抑制住房的投機性需求和防止房價的不合理上漲，2010年4月國務院首次提出城市商品房的“限購”政策。
隨后在9月份又出臺了“新國八條”，地方各級政府開始積極落實相關政策，截至2011年第四季度，全國共有46個城市出臺了不同程度的商品住房“限購”政策。
然而伴隨著2014年6月呼和浩特市限購政策的解除，在國家“去庫存”的壓力下，其他城市陸續(xù)放開限購，到2015年1月，全國有41個城市均取消或放松了對城市住房購買的管制。
但是隨著部分城市房價在2015年和2016年出現(xiàn)二次暴漲，第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策再次興起。
與第一輪調(diào)控政策不同的是，此次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控除了將限購作為主要手段以外，還輔以限售、限價、限貸等調(diào)控手段。
從2016年第三季度開始，部分房價增速較快的城市相繼出臺了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要手段除了重啟限購之外，還包括限價，即規(guī)定商品住房價格的漲幅；
限貸，即對住房公積金貸款的額度，非首套住房購買的首付及貸款額度進行限制；
限售，主要是限制除自住需求之外的其它新購住房獲得產(chǎn)權后進行再次交易的時間，不同城市的政策強度不同。
主要包括2年、3年和5年，這一調(diào)控手段可能會影響二手房市場的供需平衡。
截至2019年1月，實施房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市已達60個。
盡管各城市出臺的相關政策具有差異，然而，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標在于遏制投機，遏制房價異常上漲，促進樓市健康發(fā)展。
因此在梳理了我國2010年“限購”政策出臺以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎上，利用地級市數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進行分析。
根據(jù)房地產(chǎn)市場化改革以來全國商品房價格的變化趨勢，并結合政策出臺的時間，發(fā)現(xiàn)以下幾個特征事實。
（1）1998年房地產(chǎn)改革以來至2002年，房價一直呈現(xiàn)平穩(wěn)的上漲趨勢，沒有出現(xiàn)明顯高速上漲的趨勢；
（2）2002年，土地實施“招拍掛”制度，地方政府成為土地市場的一級壟斷方，房價水平相較于2002年之前，有比較明顯的提高，2008年金融危機發(fā)生導致房價短暫回落。
（3）金融危機之后，中央釋放4萬億刺激經(jīng)濟發(fā)展，導致房地產(chǎn)市場再度活躍，房價開始出現(xiàn)非合理性上漲。
因此2010年國務院分別在4月和9月兩次提出房地產(chǎn)市場的住房限購政策，直至2011年第四季度，全國共有46個城市先后出臺了不同程度的城市住房限購政策。
2010年之后，商品住房的價格的高速發(fā)展現(xiàn)象較2009年相比得到了一定的緩解，但并沒有改變城市高房價的現(xiàn)象。
（4）2014年，多數(shù)城市因“去庫存”的壓力而取消了限購，但這一舉動導致住房價格再次出現(xiàn)非合理性上漲，2016年中央經(jīng)濟會議首次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。
因此，多元化打擊樓市投機行為的調(diào)控政策陸續(xù)出臺。
2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的城市與時間的基礎上，重點考察城市限購政策與城市限售政策對“房價-城市創(chuàng)新能力”關系的調(diào)節(jié)效應。
二、住房限售政策的調(diào)節(jié)效應研究在對傳統(tǒng)的限購政策進行分析的基礎上，對我國第二次調(diào)控中的“限售”政策進行了研究。
第二輪樓市調(diào)控措施包括限購、限價、限貸、限售等，盡管其目的都是為了抑制供求失衡而抑制樓市價格的進一步攀升。
但“限售”政策是指通過限制居民購買的滿足住房需求之外的房子進行再次交易的時間，從而打擊住房市場的投機需求。
但值得注意的是，這種調(diào)控方式有可能減少二手房市場的供給，從而反向推動新房市場的剛性需求量。
城市高房價現(xiàn)象不是阻礙城市創(chuàng)新發(fā)展的主要因素。
可能的原因在于2016年之后多樣化城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺有效遏制了城市房價的上漲，抑制了投資者對城市房地產(chǎn)相關行業(yè)的投資預期。
因此繼續(xù)探究住房“限售”政策對城市房價-創(chuàng)新關系的調(diào)節(jié)效應沒有太大的意義，而房價增速可能是影響投資者預期的重要因素。
三、政策建議表明雖然城市房價與創(chuàng)新發(fā)展水平之間的關系雖然在時間和去上存在異質(zhì)性，但總體上城市高房價是不利于城市創(chuàng)新能力水平的提升的。
同時相關的房地產(chǎn)調(diào)控政策在調(diào)控城市房價水平和增速以及“房價-城市創(chuàng)新能力”之間的關系上能力是有限的。
為了穩(wěn)定和更好的引導房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時提升城市科技創(chuàng)新能力水平，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，提出了以下政策建議：
（1）因地制宜，合理調(diào)控房價。
房價上漲短期內(nèi)會拉動經(jīng)濟增長，但會損害城市的長期創(chuàng)新發(fā)展；
特別是對于東、中部地區(qū)房價已經(jīng)處于高位的城市，政府應高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹。
一方面加大土地供應，另一方面合理引導市場、減少市場投機，避免房價的快速上漲；
對于西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的城市，房價尚未成為阻礙創(chuàng)新的關鍵因素，應更加注重完善基礎設施建設與培育創(chuàng)新主體。
并在發(fā)展過程中制定土地供應與房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠規(guī)劃，實現(xiàn)房價、經(jīng)濟增長與創(chuàng)新的良性互動。
（2）因城施策，弱化關鍵傳導渠道的負向效應。
對于東部城市，房價抑制城市創(chuàng)新能力的關鍵傳導渠道是人才資本，應加強引才政策力度，解決急需人才“立身安家”的后顧之憂；
對于中部城市，在財政預算約束緩解背景下應注重加大政府科技支出強度，利用政府投資杠桿作用，有效抵消房地產(chǎn)價格上漲對公司研發(fā)投資的擠壓作用；
另一方面注重提升居民消費水平，培育新產(chǎn)品市場；
對于西部城市，首要任務是提升經(jīng)濟發(fā)展水平，尚無需過度關注房價上漲的負面效應。
（3）相機調(diào)整，按需確定房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段、對象以及政策力度。
城市不應盲目跟風的實施相關房地產(chǎn)調(diào)控政策。
對于東部地區(qū)，需要在全面了解房地產(chǎn)市場的情況下合理的出臺相應政策。
尤其需要重點關注二手房市場限制交易對新房市場可能產(chǎn)生的不良影響。
而對于中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在現(xiàn)有“限購”政策實施的背景下，要謹防鉆政策漏洞對房地產(chǎn)以及房價的負面影響，規(guī)范房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段和實施方法。
而對于西部地區(qū)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施是有效的。
但西部地區(qū)需要注意的問題是，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，如何為城市引入新鮮的創(chuàng)新活力，促進城市創(chuàng)新水平的進一步發(fā)展。
雖然自第二輪多樣化的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，城市房價對創(chuàng)新發(fā)展的負向影響不復存在。
但并不能因此認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了健康發(fā)展，要謹防政策放松后房價的再次非合理性上漲。
現(xiàn)階段對房價的調(diào)控應重點關注房價增速的變化。
因為隨著經(jīng)濟水平提升和通貨膨脹的存在，實現(xiàn)房價持續(xù)下降和低房價水平在短期內(nèi)是不現(xiàn)實的。
因此需要重點觀測房價的增速，防止出現(xiàn)房價的不合理上漲，維護和穩(wěn)定樓市健康發(fā)展，推動城市創(chuàng)新水平的提升和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

中國青年報客戶端北京3月6日電（中青報·中青網(wǎng)見習記者 趙麗梅）城市更新行動是一項直抵民心的民生工程。今年兩會，全國政協(xié)委員、江蘇省住建廳廳長周嵐尤為關注這一領域。為增強城市更新的活力與動力，周嵐建議，授權地方政府探索推動市場力量深度參與城市更新行動的可實施路徑。
周嵐指出，從城市發(fā)展看，中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中累積了不少“城市病”，需要通過城市更新行動逐步解決；從群眾需求看，隨著中國建設水平快速提升，老城區(qū)的規(guī)劃建設標準與新區(qū)存在較大差距，需要通過城市更新行動提升人居環(huán)境的均好性；從市場角度看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼，實施城市更新行動也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機遇和空間。
在調(diào)研中，周嵐發(fā)現(xiàn)，當前，各地城市更新項目大多數(shù)還是以政府推動為主，市場力量參與不足，這影響著城市更新行動實施的可持續(xù)性。她認為，堵點主要集中在兩方面：一是市場力量介入城市更新項目實施的難度較大。相較凈地出讓的房地產(chǎn)開發(fā)，城市更新項目往往實施周期長、盈利低；同時，城市更新項目要協(xié)調(diào)居民多樣訴求，經(jīng)營主體難以獨立完成大量與群眾的溝通工作。二是地方政府推動城市更新工作受到制度約束，現(xiàn)行的部分制度規(guī)則不能適應建筑類型眾多、產(chǎn)權構成復雜、群眾需求多元的城市更新實踐要求。
對此，周嵐建議，授權地方政府探索推動市場力量深度參與城市更新行動的可實施路徑。首先，在國家城市更新立法和其它上位政策出臺前，建議由國務院授權地方政府綜合試點，各地結合實際形成綜合試點方案報批后實施，支持地方政府制定適用于城市更新復雜情況下有利于激發(fā)市場活力和社會參與的土地、產(chǎn)權、 規(guī)劃、建筑、消防、審批、資金等的破題路徑，為國家立法提供先行先試的可復制、可推廣經(jīng)驗的實踐基礎。
同時，周嵐建議，探索政府自上而下引導和市場自下而上參與的可操作路徑。
此外，周嵐還提出，建議鼓勵市場力量參與城市更新實施建設運營一體化，支持參與更新的市場主體提高物業(yè)持有比例和期限、以長期運營收入平衡更新改造的投入；同時，也推動開發(fā)主體由“一蹴而就的房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商，在更新和運營過程中不斷響應居民和社會需求，不斷優(yōu)化服務、完善功能、改善業(yè)態(tài)、提升活力，與所在社區(qū)、居民形成良性互動、共同成長的有機整體。
責任編輯：寧迪
來源：中國青年報客戶端